Плавающие баннеры (слева)

Баннер слева

Плавающие баннеры (справа)

Баннер справа


О недвижимости: общедомовое имущество в новостройках

Придомовая территория – это участок земли, закрепленный за конкретным многоквартирным домом, включающий в себя тротуары, дворовые и внутриквартальные переходы, зеленые насаждения, хозяйственные, детские, спортивные площадки, а также специализированные площадки для сбора мусора.

Нормативы по ее содержанию содержатся в главе 3 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации №170 от 27 сентября 2003 года. Это очень подробный документ, в котором говорится не только о том, какие виды работ (уборка детских площадок, тротуаров, чистка снега, вывоз мусора, озеленение и т.д.), их периодичность должны производиться, но и способы их выполнения (ручной труд, использование специальной техники и т.д.). Фактически это прямое руководство к действию для организаций коммунального комплекса, оказывающих услуги по содержанию прилегающей к дому территории.

Придомовая территория относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Поэтому они обязаны участвовать в расходах по ее содержанию. Общее имущество – это общая долевая собственность, то есть каждый собственник имеет право на определенную долю в нем. Доля в праве общей собственности пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, чем больше площадь квартиры, тем больше ее владельцу придется платить за содержание придомовой территории.

К примеру, вы проживаете в многоквартирном доме, где площадь всех помещений (за вычетом площади общего имущества) составляет 2000 кв.м. Ваша квартира занимает 60 кв.м. Чтобы найти вашу долю на общее имущество, необходимо составить пропорцию (отношение площади помещения собственника к площади всех помещений в доме):

Таким образом, ваша доля на общее имущества составит 3%.

Определение размера доли имеет важное значение. Именно от него зависит величина платы за содержание общего имущества в целом и придомовой территории в частности.

Тарифы на услуги по содержанию прилегающей к дому территории устанавливаются коммунальными организациями их оказывающими, а в некоторых случаях – и органами местного самоуправления. Поэтому конкретные цифры вы можете узнать в своей управляющей компании.

придомовая территорияРазумеется, тарифные ставки не берутся из воздуха – государство участвует в ценообразовании посредством принятия нормативно-правовых актов, регулирующих данные вопросы (Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» и др.). Кроме того, на уровне министерств и ведомств вырабатываются специальные методические рекомендации и указания, которые способствуют формированию доступных для потребителя тарифов. Однако на практике коммунальщики зачастую руководствуются не законами государства, а законами рынка. Уровень инфляции, цены на горюче-смазочные материалы, оплата труда и т.д. – вот что реально влияет на стоимость той или иной услуги.

Плата за содержание придомовой территории взимается за каждый квадратный метр. Организации коммунального комплекса вправе ежегодно пересматривать тарифы.

Но не зависимо от того, какой тариф принят на текущий год, плата за содержание придомовой территории будет исчисляться исходя из доли на общее имущество, приходящейся на конкретного собственника. Так, если управляющей компанией установлена тарифная ставка в 20 рублей за 1 кв.м., а площадь придомовой территории равна 120 кв.м., то при доле 3% плата за её содержание составит – 72 рубля в месяц.

Право общедолевой собственности на придомовые участки новостроек автоматически получают лишь те, кто приобретал квартиры по 214-ФЗ. Остальные покупатели жилья порой вынуждены оформлять землю самостоятельно. Практика показывает, что сделать это непросто – понятие «придомовой территории» законодательно не определено.

По Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), владельцы помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на прилегающий к нему участок – так называемую придомовую территорию. Но юристы и чиновники до сих пор спорят о том, что данное понятие в себя включает.

Обязательная доля

В Гражданском кодексе РФ (статья 289-я) сказано, что владельцам жилья в многоквартирных домах принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания. В состав такого имущества (ст. 36 ЖК РФ) входит земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, а также другими объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания (например, электроподстанциями, площадками для сбора мусора и пр.). То есть, следуя логике законодательства, в состав общего имущества входит не только земля под самим домом, но и незастроенная часть участка, который получил застройщик под возведение здания (часто ее называют придомовой территорией). Как уточняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, весь участок, изначально отведенный под строительство объекта, автоматически становится общедолевой собственностью покупателей – вместе с придомовой территорией. Происходит это после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации прав покупателей на квартиры – но лишь в том случае, если граждане приобретали квартиры в соответствии с 214-ФЗ. В ст. 16 (п. 5) этого закона сказано, что доля на общее имущество дома автоматически появляется в момент регистрации прав на квартиру.

По словам старшего юриста практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрия Халимовского, если жилье приобреталось по предварительным договорам купли-продажи либо – путем вступления в жилищно-строительный кооператив, момент возникновения права собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок) может быть и не определен в договоре.

Из-за чего у покупателей жилья могут возникнуть проблемы. Формально, после сдачи дома Госкомиссии, застройщик может потребовать с жильцов арендную плату за использование прилегающей к дому территории. И будет мотивировать это тем, что именно он владеет землей, а право общедолевой собственности у граждан не появилось.

Только по обрезу

Бывает, что застройщик возводит здание на всей площади участка и места для придомовой территории практически нет. Конечно, никто не может запретить жильцам гулять с детьми на площадке у соседнего дома или оставлять на ночь свои автомобили во внутриквартальном проезде. Но если жильцы захотят, например, огородить свободную территорию около своего дома и использовать ее исключительно для собственных нужд (организовать детскую площадку либо парковку), участок придется соответствующим образом оформлять. Теоретически, сделать это можно бесплатно – но лишь в том случае, если расположенный около вашего дома земельный надел свободен и находится в городской собственности. Чтобы зарегистрировать такой участок в качестве придомовой территории, владельцы жилья должны провести общее собрание, осуществить кадастровую съемку и межевание земли (если эти процедуры не проводились), после чего – обратиться в районную администрацию с просьбой оформить землю в общедолевую собственность.

К сожалению, процесс регистрации придомовых территорий в качестве общего имущества жильцов крайне запутан из-за того, что в Петербурге отсутствует сложившаяся и внятная практика проведения этой процедуры. В результате власти чаще всего регистрируют придомовые территории многоквартирных домов исключительно по обрезу фундамента. Хотя, как поясняют эксперты, в таких случаях чиновники пользуются безграмотностью населения: ведь по действующему законодательству, придомовая территория включает в себя отнюдь не только участок под самим домом. Согласно постановлению Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, в ее состав могут входить пожарные проезды, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Если власти готовы оформлять придомовой участок лишь по обрезу фундамента, тогда у ТСЖ осталась лишь одна возможность – претендовать на свободный земельный надел около своего дома (если таковой имеется в наличии). Но, как утверждает адвокат Алексей Люкшин, землю придется арендовать или выкупать на общих основаниях (у города либо частного собственника, в зависимости от того, кому именно участок принадлежит). «По закону, у ТСЖ нет никаких преимуществ перед другими инвесторами, если те, например, захотят построить на свободном участке рядом с многоквартирным зданием паркинг или магазин», – утверждает он.

Сюрпризы под окном

Как отмечают эксперты, число желающих оформить прилегающие к новым домам участки постоянно растет. «Владельцы квартир, которые не озаботились соответствующим вопросом, впоследствии могут столкнуться с трудностями – к примеру, под окнами дома могут построить магазин или автозаправку», – утверждает председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова.

Эксперты советуют: перед приобретением строящегося жилья необходимо поинтересоваться у застройщика, какой статус имеет земля, на которой возводят дом, и появится ли у покупателя право общедолевой собственности на придомовую территорию. В случаях, когда вы приобретаете квартиру с помощью механизма ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, момент возникновения права собственности жильцов на общее имущество должен быть прописан в договоре.

Желательно, чтобы надел, на котором ведется строительство, не был застроен целиком. Лишь в этом случае покупатели, которые приобретали жилье по 214-ФЗ, автоматически получат право общедолевой собственности на общее имущество дома – включая не только участок под самим зданием, но и всю оставшуюся часть территории, выделенной под возведение многоквартирного дома.

Комментарии   

 
#1 ВИКТОР 26.05.2016 19:36
РАЗГОВОРЫ О ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ И ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ МКД НЕКОНКРЕТНЫ И ОЧЕНЬ ДАЛЕКИ ОТ РЕАЛИЙ.
В соответствии с п.6 и п.16 приказа минюста рф №29 от 14.02.2007г. в свидетельстве
о государственной регистрации права на жилое помещение(квартиру) должна быть указана
в соответствии с п.1ст.37 ЖК РФ доля на общее имущество пропорционально размеру общей
площади жилого помещения.
Аналогично с землей.
в соответствии с ст.16 фз №189 от 29.12.2004 выделяется доля земельного участка пропорционально размеру общей площади жилого помещения .
Цитировать | Сообщить модератору
 

Добавить комментарий

Copyright © ООО "КВАНТУМ"
.